En pleno debate para lograr una mejor accesibilidad a la vivienda –sobre todo de los jóvenes–, el residencial español ve un claro negocio en el mercado del alquiler. Una porción del pastel inmobiliario, cada vez más apetitosa, sobre la que promotores, fondos de inversión, socimis y aseguradoras han puesto el foco como apuesta de futuro. Frente a la estabilización de la compraventa, el arrendamiento ha experimentado una auténtica explosión en los últimos años. La demanda de viviendas en este régimen se ha incrementado de manera notable desde el inicio de la crisis, con un problema importante de oferta en ciudades como Madrid que el sector plantea solucionar con promociones creadas específicamente para arrendamiento. Una fórmula, extendida ya en Europa, conocida como «build to rent» –construir para alquilar–.
El «boom» que experimenta el alquiler se sostiene, según los expertos, en que este tipo de inversión se ha comportado como un producto «anticíclico capaz de mantener niveles de renta y ocupación estables». En la ciudad de Madrid, el arrendamiento de viviendas supone ya un 19,75% del parque total de inmuebles. Sin embargo, estamos aún lejos de las cifras europeas, muy por encima en capitales como París (67%), Londres (51%) o Berlín, donde alcanza un 85%. En este panorama, las socimis y los fondos han comenzado a tomar posiciones en el sector residencial en renta que se encuentra hoy, fundamentalmente, en manos de los particulares.
Según el último informe al respecto presentado por Knight Frank, solo un 4% del total se gestiona a través de operadores profesionales. Frente a las voces que se alzan contra los fondos de inversión como responsables de la escalada de las rentas que ha experimentado en los últimos años, la inversión privada se ve «capaz», si aumenta su cuota, de frenar a largo plazo la subida de los precios del alquiler con esta fórmula. «Es imposible influir en los precios con una cuota de mercado tan pequeña», defiende Wolfgang Beck CEO de Testa, la compañía que mayor porcentaje acapara en el alquiler residencial.
«Hay que cambiar por completo la mentalidad que se tiene sobre el alquiler, optimizando la oferta para crear viviendas que ofrezcan más comodidades a los inquilinos. Las viviendas reducen su tamaño con zonas comunes más completas, gimnasio, terrazas, lavandería, zonas de almacenaje, piscina, servicios de mantenimiento o seguridad 24 horas, entre otros atractivos», destaca Jorge Sena, socio director del área comercial de la consultora. Con esta forma de concebir el arrendamiento, llevada a gran escala, confían en la retención de los inquilinos en largas estancias. «Reduciendo la tasa de desocupación que permita a los inversores obtener rentabilidades más atractivas se podrán fijar rentas mensuales más asequibles», destaca. Al menos, esa es la teoría.
Otras consultoras inmobiliarias también están convencidas de que Madrid está llamado a ser uno de los escenarios claves de esta «europeización» de la demanda inmobiliaria. «El éxito de estos activos responde al objetivo de los inversores de sacar partido a los cambios demográficos, como el aumento del número de estudiantes, la disminución del tamaño de los hogares, la urbanización y el envejecimiento de la población», destacan desde JLL que, además, engloba bajo el término «living» a los activos inmobiliarios de uso sanitario o las residencias para estudiantes.
Desde Colliers destacan asimismo el «máximo interés» que suscita en estos momentos el residencial en alquiler. «Este mercado presenta un potencial muy elevado, pero al mismo tiempo requiere una gestión compleja de los intereses de promotores e inversores», destaca su CEO, Mikel Echavarren.
Más allá de la M-30
La capital y varios municipios de su área metropolitana cumplen con algunos de los factores determinantes en la ecuación «riesgo-rentabilidad» para conseguir seducir a los inversores que apuesten por comprar edificios enteros de obra nueva destinados íntegramente a alquilar. «Se presume como un destino ideal para la inversión en este tipo de producto, con un riesgo prácticamente nulo y una rentabilidad bruta media del 5,5%», destaca Humphrey White, director general de Knight Frank.
Las zonas que, a su juicio, presentan una mayor oportunidad para los inversores se encuentran en la «corona de Madrid». Es decir, más allá de la M-30 y en algunos municipios del área metropolitana. «Puente de Vallecas, Villaverde, Carabanchel y Latina son los distritos más interesantes para invertir», destaca el informe. A ello se suman localizaciones en las que aún existen grandes cantidades de suelo urbanizable, como los desarrollos de El Cañaveral o Valdebebas.«Es fundamental que haya una buena conexión de transporte público con el centro. Municipios como San Sebastián de los Reyes cumplen con este requisito», indican.
Madrid ya ha registrado, en lo que va de año, algunas operaciones bajo el esquema «build to rent». Entre ellas, destaca el acuerdo firmado por la promotora Aedas Homes y el fondo Ares Management para desarrollar 500 viviendas en cuatro proyectos. El primero de ellos se levantará en Torrejón de Ardoz donde, según los planes de la compañía, se construirán 103 inmuebles de 2 y 3 dormitorios, con garaje y trastero –previstos para 2021– que supondrán unos ingresos de 18,6 millones de euros para la compañía. Más adelante, la promotora que dirige David Martínez tiene previsto llevar a cabo el resto de unidades acordadas en El Cañaveral y en Alcalá de Henares.
Metrovacesa, por su parte, vendió una cartera de 121 viviendas al mismo fondo el pasado mes de mayo. Se trata de la primera venta íntegra de edificios de viviendas a un único propietario para su gestión y explotación en régimen de alquiler que lleva a cabo la compañía de Jorge Pérez de Leza. En este caso, las promociones estarán ubicadas en Arganda del Rey. Stoneweg tiene previsto vender uno de sus dos futuros rascacielos del proyecto «Skyline» –en el Paseo de la Dirección, del distrito de Tetuán– para viviendas en régimen de alquiler.
Entre los factores socioeconómicos que los expertos consideran determinantes para que el fenómeno «build to rent» se consolide en la capital y sus alrededores está la creciente movilidad laboral, los bajos salarios y la dificultad para acceder a la compra de vivienda. «Todos ellos complican la entrada en el mercado inmobiliario, sobre todo de los más jóvenes. Son el grupo de edad –fijado entre los 16 y los 29 años– que presenta la mayor cuota de ocupación de viviendas en alquiler, con un 74% del total de los hogares en este régimen. Una cifra que ha aumentado un 42% desde 2007. La mentalidad ha cambiado a pesar de que el sentimiento de propiedad esté muy arraigado. La demanda de alquiler crecerá en España a un ritmo de 90.000 viviendas al año», destacan desde la consultora.
El hecho de que la demanda creciente de alquiler no esté siendo satisfecha supone una «gran oportunidad» en este negocio incipiente. No obstante, las fuentes coinciden en que los mercados de compraventa y de alquiler pueden «convivir en perfecta armonía».
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