SAN FERNANDO DE HENARES NEWS TV mantiene la premisa de que la operación de Plaza de
España nunca ha sido viable económicamente, somos conscientes que hay personas
que han estado gestionando el proyecto y mantienen la posición contraria.
Nuestra explicación sencilla es que
el margen operativo que deja a una empresa constructora la construcción de una
vivienda (en cualquier situación de mercado) es de menos del 10%, significaría
que habría que construir 10 viviendas para poder devolver una. Si elegimos una
situación más favorable que el margen operativo sea del 20%, en este caso
habría construir 5 viviendas y venderlas para poder devolver una.
Esto es imposible, puesto que en la
edificabilidad solo han hecho 52 fincas adicionales de dos o tres dormitorios. En el
primer supuesto necesitarían una construcción de 66.000 metros cuadrados y en
la segunda opción 33.000 metros cuadrados en el recinto de Plaza de España.
Esto da una idea de la magnitud de la operación necesaria.
Si agregamos los costes financieros,
costes de realojo, gastos de gestión, auditorías extras, costes de las plazas
de aparcamiento (a cada vivienda de media se le conceden dos plazas de garaje
gratuitas), convenios adicionales, etc. Sin hablar de los pagos y aventuras
ajenas al proyecto inicial, o pagos que corresponderían al Ayuntamiento y se
han cargado a Plaza de España elevaría a la categoría de proyecto inviable
económicamente. Nadie nos ha explicado de los que mantienen la tesis de que la
operación era viable financieramente, por qué era viable y menos demostrado con
números. Hasta que esto ocurra seguiremos manteniendo nuestra posición, el
proyecto no era viable y no admitiremos la venta de plazas de garaje a 30.000
euros, porque sigue invalidando la viabilidad por carecer de realismo.
La actualidad es que se deben 94
millones de euros y el saldo de tesorería es cero.
¿Quién financia esto? Desde luego
Bankia no, cortó el grifo porque vio claro que la viabilidad no era posible. La
decisión de entrar en esta operación fue política y no técnica.
Uno de los primeros indicadores que mide un inversor o un
banco de una empresa es el EBITDA. El
EBITDA es uno de los indicadores financieros más conocidos, e imprescindible en
cualquier análisis fundamental de una empresa. Sus siglas representan, en
inglés, las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y
amortización (Earnings Before Interest,
Taxes, Depreciation, and Amortization), o lo que es lo mismo, representa el beneficio bruto de explotación calculado antes de la
deducibilidad de los gastos financieros y en Plaza de España era negativo.
Analicemos el proceso y
las operaciones que se agregaban porque las cuentas no salían:
1º.- Rehabilitación de las
viviendas de Plaza de España
2º.- Incorporación de las
viviendas conocidas como las dos torres a la sociedad.
3º.- Construcción del
aparcamiento de 606 plazas.
4º.- Compra de los locales
de la EMS (para sanear EMS)
5º.- Contrato de compra de
inmuebles de la urbanización José Alix Alix que no se materializó, pero se
firmó.
6º.- Contrato de
subarriendo de las plazas de aparcamiento con Ortiz que nunca se materializó.
7º.- Preconcurso voluntario
de acreedores, que evitaba el preconcurso forzoso de peores consecuencias para
los intereses de la empresa (proceso que de poco servía puesto que la empresa
tenía cero euros y pocas posibilidades de pago).
8º.- Concurso de
acreedores.
Desde ese momento no hay
soluciones. La única solución la tiene el administrador concursal (y se demora
porque debe saber qué parte de la masa activa puede o no puede subastarse).
Mantener yo haría, o
habría que hacer esto o aquello, no sirve de nada, porque solo el Administrador
concursal puede decidir o más concretamente el juez de lo mercantil.
En breve, publicaremos
algunos de los datos que tenemos del caso Plaza de España.
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