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ENTREVISTA: Victoriano Cuesta desvela algunas claves del caso Plaza de España 1ª parte

ENTREVISTA: Victoriano Cuesta desvela algunas claves del caso Plaza de España.


SAN FERNANDO DE HENARES NEWS TV mantiene la premisa de que la operación de Plaza de España nunca ha sido viable económicamente, somos conscientes que hay personas que han estado gestionando el proyecto y mantienen la posición contraria.


Nuestra explicación sencilla es que el margen operativo que deja a una empresa constructora la construcción de una vivienda (en cualquier situación de mercado) es de menos del 10%, significaría que habría que construir 10 viviendas para poder devolver una. Si elegimos una situación más favorable que el margen operativo sea del 20%, en este caso habría construir 5 viviendas y venderlas para poder devolver una.

Esto es imposible, puesto que en la edificabilidad solo han hecho 52 fincas adicionales de dos o tres dormitorios. En el primer supuesto necesitarían una construcción de 66.000 metros cuadrados y en la segunda opción 33.000 metros cuadrados en el recinto de Plaza de España. Esto da una idea de la magnitud de la operación necesaria.
Si agregamos los costes financieros, costes de realojo, gastos de gestión, auditorías extras, costes de las plazas de aparcamiento (a cada vivienda de media se le conceden dos plazas de garaje gratuitas), convenios adicionales, etc. Sin hablar de los pagos y aventuras ajenas al proyecto inicial, o pagos que corresponderían al Ayuntamiento y se han cargado a Plaza de España elevaría a la categoría de proyecto inviable económicamente. Nadie nos ha explicado de los que mantienen la tesis de que la operación era viable financieramente, por qué era viable y menos demostrado con números. Hasta que esto ocurra seguiremos manteniendo nuestra posición, el proyecto no era viable y no admitiremos la venta de plazas de garaje a 30.000 euros, porque sigue invalidando la viabilidad por carecer de realismo.

La actualidad es que se deben 94 millones de euros y el saldo de tesorería es cero.

¿Quién financia esto? Desde luego Bankia no, cortó el grifo porque vio claro que la viabilidad no era posible. La decisión de entrar en esta operación fue política y no técnica.

Uno de los primeros indicadores que mide un inversor o un banco de una empresa es el EBITDA. El EBITDA es uno de los indicadores financieros más conocidos, e imprescindible en cualquier análisis fundamental de una empresa. Sus siglas representan, en inglés, las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization), o lo que es lo mismo, representa el beneficio bruto de explotación calculado antes de la deducibilidad de los gastos financieros y en Plaza de España era negativo.

Analicemos el proceso y las operaciones que se agregaban porque las cuentas no salían:

1º.- Rehabilitación de las viviendas de Plaza de España
2º.- Incorporación de las viviendas conocidas como las dos torres a la sociedad.
3º.- Construcción del aparcamiento de 606 plazas.
4º.- Compra de los locales de la EMS (para sanear EMS)
5º.- Contrato de compra de inmuebles de la urbanización José Alix Alix que no se materializó, pero se firmó.
6º.- Contrato de subarriendo de las plazas de aparcamiento con Ortiz que nunca se materializó.
7º.- Preconcurso voluntario de acreedores, que evitaba el preconcurso forzoso de peores consecuencias para los intereses de la empresa (proceso que de poco servía puesto que la empresa tenía cero euros y pocas posibilidades de pago).
8º.- Concurso de acreedores.

Desde ese momento no hay soluciones. La única solución la tiene el administrador concursal (y se demora porque debe saber qué parte de la masa activa puede o no puede subastarse).
Mantener yo haría, o habría que hacer esto o aquello, no sirve de nada, porque solo el Administrador concursal puede decidir o más concretamente el juez de lo mercantil.


En breve, publicaremos algunos de los datos que tenemos del caso Plaza de España.






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